美美力诚 美美力诚破产 商业地产“典型性”死亡

成都美美丽城百货有限公司股东丽城国际贸易有限公司已进入破产程序，其破产清算案件已由四川省成都市中级人民法院受理，债权人将于9月28日下午5点前申报债权。至此，成都高端奢侈品店的开端即将结束。

在成都，之前版本的“太古里自由”是“李美美成自由”。

程被很多人认为是成都高端百货的开创者。2001年，四川立成股份有限公司与香港华威零售商管理集团合作，在中国西南地区开设精品百货——LCX立成。2003年，LCX历城正式更名为“成都美美历城”。

美美历城曾经是成都最顶级的高端门店。它在成都有两家店，传信店和天一店。长期以来，以仁和春天百货、仁恒地标支撑着宏兆碧、天府广场两大商圈，是成都高端零售产业和时尚地标的代表。

2004年至2011年，古驰、爱马仕、蒂芙尼&Co、Chloé、BOTTEGA VENETA、Chaumet、范思哲等数十家世界级品牌先后入驻美美丽城，大部分都登陆了成都首家和旗舰店。

2015年以来，美美历城经历了资金短缺。据公开报道，从2015年到2016年上半年，美美历城陆续关闭了42家门店，接近门店总数的一半。历城百货净利润由2014年的6549.06万元下降至2015年的4405.33万元。

2017年，美美历城关闭了传信店，同年，美美历城被媒体曝光欠下巨额债务和员工工资。

2019年，美美历城天一店正式停业，成都美美历城百货有限公司也于当年3月被列入失信重点联合惩戒企业公告名单，涉及金额合计2.9亿元。

困境之下，美眉历城城南首个MAX项目的旗舰店始终没有开业。今年6月，位于首个MAX项目裙楼1-4层，以立诚国际贸易有限公司名义的48套房产在淘宝司法拍卖平台公开拍卖，起拍价约4.54亿元，但最终售罄。

在第一个MAX中，“美美历城旗舰店，等待开业”的标语依然留在墙上，这可能是美美历城在这座城市留下的最后印记。

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成都高端业务迁移至春熙路

作为成都热门高端零售业务的代表，美美丽城传信店、天一店在人民南路排起了长队，爱马仕等顶级奢侈品牌在此冲向成都市场。可以说，鸿兆碧商圈的美美丽城、仁恒地标广场、天府广场商圈的仁和春天百货，形成了成都高端零售商业的“三条腿”格局。

然而，这种模式很快被打破。随着春熙路商圈的东扩，2014年以来，成都春熙路以东陆续新开了IFS国际金融中心、远洋太古里等旗舰高端零售商业项目，成功将香奈儿、HARRY WINSTON等众多奢侈品牌的中西旗舰店、旗舰店引入成都，成都高端零售业务重心开始向春熙路商圈转移。

2019年，成都远洋太古里和成都IFS均突破75亿元的年度业绩，成功打造了150亿元的商圈。成都13家购物中心的业绩都有所提升。其中，成都国际金融中心排名第一，成都远洋太古里紧随其后，万象城排名第三。

这一年，无论是成都太古里、原阳的23场国际品牌快闪活动，还是成都IFS对第一国际品牌的持续吸引，都以融合共生的姿态进一步推动成都建设国际消费中心城市。两者都远远超出了成都商业价值的定义。

成都IFS整体项目覆盖商场、写字楼、酒店及郭进豪庭，2019年营收增长11%至17.47亿港元，营业利润增长21%至9.47亿港元。其中，成都IFS商场表现尤为强劲，2019年销售额比2014年开业时增长了3倍多，实现营收近70亿元。这是九龙仓集团在内地投资的物业中表现最好的项目。

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死去的企业做错了什么

目前，我国各级城市或多或少都有商业地产项目因各种原因夭折。是什么原因造成了这么多商业地产的“死盘”？

01

商业地产定位，重概念不落地

消费升级背景下，90后、90后新生代喜欢个性化、定制化的体验。近年来，很多购物中心和商场开业时，都会以“填当地市场空白”等噱头进行宣传。但其实大部分都是概念定位，很难落地。

02

错误的业务匹配指标

笔者遇到了很多城市商业地产项目规模和体量被盲目放大的现象。比如在中国一个欠发达地区，一个城市人口60万的小城市，开发商要开发15万平方米的集中商业产品。首先，已经有很多有竞争力的产品进入市场，并在良好的地理位置上运营良好。很明显，有这样想法的开发商可能不会考虑你所在城市有多少商业品牌可以填充你的项目，后期商业区如何租售，如何运营。商业项目的体量越大越好。最好填写市区的空空白。

03

设计和运营能力较弱，不能适应后期的市场调整

商业地产有句话，建筑百年不变，商业年年变。商业实体建成后，需要能够应对多种业态的组合，适应市场需求进行实时调整。房地产企业如果缺乏设计和运营能力，面对市场挑战，必然会失败。

04

复制和同质化严重

目前，中国有许多成功的商业房地产开发企业和经典项目。当许多领域的开发人员看到他们成功的表现时，他们会让执行团队复制他们，并认为他们会成功。模仿最多的恐怕是万达广场、欢乐城、龙湖、凯德置地等房地产开发商开发的产品。

05

追求总量纯粹是虚高的一个范畴

商业项目的总量是大规模住房市场的翻版。土地成本的市场化要求开发商追求大规模市场的大规模效应来降低成本，大规模市场也可以塑造开发商的品牌，也追求商业地产市场的毛量。

06

开工后被动投资的房企被商家抛弃

国内商业地产市场饱和，同质化竞争压力大。在开发模式上，国内开发者的开发逻辑存在很大问题。

从国外成熟的商业地产开发过程来看，投资通常在项目建设之前进行，而我国通行的做法是在项目建设之后再进行投资，这就导致了很多问题。

07

以销售为目的做商业地产

养老地产、文化旅游小镇、特色小镇...近年来，转型是房企的关键词。虽然很多房企已经从名字中去掉了房地产这个词，但他们的房地产思维却深深扎根于骨子里。在过去的一年里，转型后的新业务经历了许多动荡，如长租公寓的爆发和特色小镇的惨淡经营。在我看来，究其原因之一，就是房企还在以房屋开发的思路做项目，还以“卖与卖”为主线。

08

现金流不稳定，资金链容易断裂

开发商为了快速收钱，选择在商业项目建成后划分商业区域出售，并及时“回血”“止血”收回资金。事实上，商业地产的发展具有投资大、周期长、恢复慢的特点，这显然与开发商快速回报的理念背道而驰。大部分商业项目迫于资金压力，采取各种手段弥补资金不足，但最终越陷越深，最后资金被切断，项目开发暂停终止，成为一个烂尾和死胡同。

-结束-