物业法对物业费的规定 民法典重点法条类案裁判规则系列③：关于业主支付物业费义务的相关裁判规则7条

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【民法典及九部现行法律修订系列】

第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

遵守管理规约和业主大会议事规则；

遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；

按照国家有关规定交纳专项维修资金；

按时缴纳物业服务费；

法律、法规规定的其他义务。

第四十一条业主应当按照物业服务合同约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，业主从约定中承担连带责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

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法信· 类案裁判规则法律文书和类案件的裁判规则

1.业主虽未实际占有物业但已享有业主的权利及收益的，不得以物业未交付为由拒付物业服务费——江苏夫子庙大世界商贸有限公司诉中国石油宁夏化工厂物业服务合同纠纷案

案情要点:《物业管理条例》第四十二条第二款规定，未移交给物业买受人的已竣工物业，由建设单位支付物业服务费。根据“权利义务统一”的原则，通过诉讼成为物业所有人并享有物业使用收益的买受人，因其实际享有了业主的权利和收益，不得以物业未交付为由拒绝支付物业服务费。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主作为物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以不为他人自愿使用为由对拒绝向物业服务企业支付物业服务费行使抗辩权。

案号：苏审三民申字第0687号

审判庭:江苏省高级人民法院

案例来源：《人民司法·案例》 2016年第35期

2.物业费的缴纳不以实物房屋的存在为条件——某物业服务公司诉张物业服务合同纠纷案

案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格；二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在；三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。

案例来源:《人民法院报》第7版，2011年12月01日

3.物业服务企业须经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳的或催告的合理期限内业主仍未交纳的，可起诉欠费的业主——某物业服务管理有限公司诉徐某某物业服务合同纠纷案

案件要点:业主因对物业服务提供者的服务管理不满意而拒绝缴纳物业费，必须书面催告物业服务提供者。业主无正当理由拒不缴纳或者在催告的合理期限内不缴纳的，物业服务提供者可以向业主主张物业费的诉讼条件。

案例来源：湖北法院网 2019年8月26日

4.经书面催告，业主无正当理由拒不缴纳物业费或者在催告的合理期限内不缴纳物业费的，由业主承担违约责任——新世纪物业公司诉徐先生物业服务合同纠纷案。

案例要旨：业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。业主以物业服务企业未能提供超出合同约定的服务为由拒交服务费没有正当的法律上的依据，享受了物业服务，应当支付物业费，但经过物业服务企业的多次书面催交，一直未予支付，业主应当承担违约责任。

案例来源:法信精选

5.业主不能以物业服务人提供的服务存在瑕疵为由拒绝履行交纳物业费的义务——浙江雪峰物业服务有限公司诉卢俊民物业服务合同纠纷再审案

案件要旨:物业服务企业的服务是公开的，收取物业费是维护整个物业设施和正常秩序所必需的。个别业主拒交物业费的行为不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业的整体管理。物业服务提供者提供的物业服务不充分是合同履行中的瑕疵，不是根本违约，业主不能据此拒绝履行支付物业费的合同义务。

案号：浙民再213号

审判庭:浙江省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-08-20

6.物业公司无证据证明其已履行收取物业费的义务，并主张起诉物业费的条件尚未满足——四川杨君物业服务有限公司诉辛宝忠、石祖庆物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨：物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催交即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值。书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性。物业公司未提供证据证明其在起诉前履行了对业主的书面催收义务，故起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。

案件号。:川01钟敏11406

审理法院：四川省成都市中级人民法院

案例来源:中国裁判文书网发布时间:2020年8月31日

7.物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案

本案要旨:在物业服务合同纠纷中，物业服务提供者主张物业管理费，应提交以下三个事实的相关证据:提供法律服务的合同依据；已按照合同及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同确定的物业服务管理事项的依据；以书面形式督促业主缴纳物业费，业主无正当理由拒不缴纳的。证明标准不能完成的，由物业服务人承担未能证明的责任。

案号：粤01民再27号

审判庭:广东省广州市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2020-07-14

法律信仰与司法观点

1.对于业主拒付物业费抗辩权性质的认定

所谓抗辩权是指义务人拒绝权利人行使权利的权利，而狭义的抗辩权仅指对债权的抗辩。《民法典》第五百二十五条至第五百二十七条分别规定了同时抗辩权、先诉抗辩权和不安抗辩权。一般认为，业主抗辩权不具备不安抗辩权的特征。业主拒绝支付物业费属于哪种抗辩权，在理论和实践中存在争议。由于物业服务提供者提供的服务是长期的、持续的，不是单一的交易，业主支付物业费时，往往是在合同履行期间每年支付一次。双方合同义务的履行状况交织在一起，难以明确区分双方义务的履行顺序。这与先履行抗辩权的当事人的债务具有履行顺序的特征不一致。那么，业主抗辩权同时属于抗辩权吗？同时，履行抗辩权的双方当事人都享有抗辩权。如果业主对缴纳物业费享有抗辩权，当业主拒绝缴纳物业费时，物业服务提供者是否享有对提供物业服务的抗辩权？对此，《物业管理条例》第七十七条规定，物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，这实际上限制了物业服务提供者的抗辩权。这是因为物业服务提供者提供的服务是公开的，物业服务提供者不应该因为个别业主的欠款而不履行对大多数业主的义务。实践中，物业服务提供者以不提供物业服务为由进行辩护的案例很少。同时行使抗辩权的双方当事人享有相互抗辩权。由于很难认定物业服务提供者具有抗辩权，因此将业主的抗辩认定为同时行使抗辩权似乎并不合适。笔者认为，根据《民法典》第525条规定，“一方当事人有权在对方不履行合同时拒绝其相应的履行请求”，第256条规定“如果第一方当事人不履行合同，则第二方当事人有权拒绝其相应的履行请求”。从上述规定判断，抗辩权是同时履行还是先履行，双方债务是否有明确的履行顺序，抗辩权针对的是已经履行的在先债务。从这个角度来看，抗辩权和抗辩权的界限并没有完全不同。因此，业主抗辩权的性质需要在理论和实践中进一步研究。

2.物业服务人催告后提起诉讼或仲裁的前提是业主合理期限届满仍不支付物业费

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主无正当理由拒不支付或者在催告的合理期限内不支付的，物业服务人可以起诉。根据该条规定，业主无正当理由拒不支付的，将满足起诉条件，无需等到催告的合理期限届满。根据本条规定，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未付款的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在合理期限内，无论业主是否拒绝缴纳物业费，物业服务提供者都不能提起诉讼或申请仲裁，只有在满足合理期限届满后业主仍未缴纳的条件后，才能提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽可能缓和业主与物业服务提供者之间的关系，给双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。

3.关于物业服务人采取停水、停电措施造成损害的处理

禁止物业服务提供者采取停水停电等措施收取物业费，无论物业服务合同是否约定，物业服务提供者不得采取此类措施。物业服务提供者超越管理权限，滥用停水断电措施造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额根据物业服务提供者的过错程度、损害后果等因素综合确定。关于供水供电单位是否应当承担赔偿责任的问题，笔者认为，物业服务提供者在采取停水、停水措施过程中，未取得供水供电单位同意和配合的，供水供电单位不应当承担赔偿责任。

，人民法院出版社2020年7月版，第2607-2609）

法律、文字和结社法

《物业管理条例》

第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

衍生

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