奥森one 奥森one卖了63个亿 东小口是炒作还是真值
社会这个周末绝对是东方的一个晴天。
奥森一期开盘+澳海岳明二期开盘。
在写之前，敖海·岳明不知道它卖了多少钱。但第一期广告说卖了40亿元。经查，网标600多套，含水量不算太大。
奥森一号开盘卖出63亿元...直接接近清算。
如果你问我，我不敢相信买家说的话。
猫叔群的粉丝每天吵着说疫情爆发环境不好，工资降了，股票亏了，于是在岳明敖海建立了一套四居室。跟谁讲道理。
很多人问猫叔，是炒作还是真值？本文将对此进行解读。
利益相关:不收钱，随意看。
01
首先，为什么东小口双子热销？
东小口的两个板块，澳海岳明和奥森一号，一直是买家关注的焦点。
所以，北京每家媒体都应该写这两张光盘。不写信就不好意思和人打招呼的程度。
其实我在微博和知乎都提到过这两套。
简而言之，
虽然价格没有倒挂，买就是了。
分析价格。这两套，昌平的边界，又缺少好的学校资源。限价5.8万元/平。
可以和不远处的华虹家园相比。
华虹家园虽然是08年的房子，但家庭是低密度电梯层，所以海淀比昌平好一点。另外清河的配置是四小，和东小口、潘爽相比，其实是相当占优势的。
至于对比奥森板块的10W+豪宅和东小口双盘，就有点霸道了。
这是来自媒体和新网站的常见套路，持有豪宅的价格凸显了其相对于有限竞争空间的优势。不知道你觉得买家傻还是你傻。
爱马仕什么时候能和蔻驰相比了？不同的产品，不同的目标群体。
那为什么价格不倒挂还值得买呢？
从两个角度来看，
首先，对于总价相同的房子，新房需要的税费更少，首付更低。对于刚需者来说，买房可以尽量少。谁真的想把六个钱包都掏钱买房？
第二，北方上班族太多，新卖的太少。
北方的北京上班族最多，有望京、上地西二旗、未来科学城等。，他们都是接班人。这两套只是北方的几个选择。
你觉得这两套是打架关系，你想降价抢客户。其实人是不需要打架的，根本不想卖。
他们的核心卖点是:我这里有很多小单元，包括一居室、两居室、三居室。有些小房子还没过一般住宅线，位置好，单价不高。不要错过路过。
仔细看，只要是西部或者北部的项目，靠近铁路，位置还不错，基本上都是卖的不错的。
比如万向乐府在线签约78亿。西山锦绣府网上签约67亿...
这是由供求关系决定的。
02
接下来，倒入冷水。
你买的朋友可能有点不愿意听实话。
许多人不知道该买哪一个。我看到在群里，甚至有粉丝把10种平面图一个个拿出来对比讨论。
它看起来很大，但总的原则很简单——
如果你没钱，就买便宜的，尽量大的。
有一定的预算，买最好的地段，最好的公寓。
比如，一哥们在岳明敖海二楼买了一套垃圾公寓，但单价比正常的80多套公寓价格低了8000左右，5万元就能拿下来。你为什么不买呢？
刚需买房，你做的每一个决定都不应该是你自己的偏好，但银行卡上的号码会帮你做决定。
基本上，每一个决策都是一个计算问题。花最少的钱，买最多的可用面积，这才是王道。
就改善而言，岳明敖海的几栋小房子还不错。奥森one89平三面宽公寓也很棒。很有可能是未来更有保值增值的房子，但你未必能抢到。
据说两个盘子都是刚需去的。而且，土拍的成本和价格都是透明的，利润锁定得很好。指望未来两个板块的质量有多好是不现实的。
一居室和两居室的房子因为总价低，成交率高。这是租赁市场上受欢迎的房产。
这两套将是未来码农租房的热门选择。住宅区有很多租户，他们严重依赖物业管理和维护。
8-10年后，接下来的两个楼盘将作为二手房进入市场，价格很可能会拉开一些差距。
奥海岳明的价格会比奥森的贵。
如果在那个时候，万一奥海岳明的价格比奥森低，那就不是我的错，而是绿城的错。
作为一部真诚的进京作品，你的绿城前有真诚的花园，后有西山的路演。以匠心之名让业主信任是你的耻辱，质量赶不上第一次开盘。
03
至于剧情对比，户型朝向对比，还需要我说吗？8月份有很多这样的文章。
你看腻了吗？
说真话的人虽然重要，但并不是特别重要。
确定房地产价值的原因70%是地段。
你最想知道的是，这个地段未来的发展是什么，最终的潜力是什么，白银花出去后的实际收入是多少？
这种市场判断，除了吹嘘软文，实际上很少有人谈及。
那就让我不负责任地说吧。
再次，地段的解读是基于我的主观因素和个人逻辑，以我为准。
首先，不要听开发商说XX会改写奥森板块的价格。
东小口双盘表面上是借着奥森板块的光，但实际上就在奥森旁边，根本不在一个价值体系中。
其实有点像刘姥姥，说她是贾府的亲戚，但“本来不是一家人，不小心加入了宗族”。
奥森板块的核心位于北五环以南。
因为奥森的北界就在清河旁边，而北五环和清河类似一个狭长的三角形，土地不多空。
所以奥森板块的核心居住区主要在北五环以南。把奥运村作为重要的居住区。这是下面红色圆圈中的位置。
看，什么是正统的Orson板块？这个TMD就是正统的奥森板块！
该区域北至五环路，南至大屯路，东至北辰西路，西至京藏高速。和Orson是完全相邻的。
这个板块目前没有空土地。只能选择崔林、北沙滩、鲍双全、国奥村四个社区的二手房。
在奥运村板块的南面，还有一个小区板块。我们不要在这里谈论它。你只需要知道，真正的奥森板块在清河以北，真正的奥森板块与奥森接壤。
更不用说，鸟巢、水立方、奥体中心的核心设施都在五环路以南。
奥海岳明和奥森一号没有奥森的边界，也不能享受奥森的配套设施。它们只是几栋建筑，从远处就能看到Orson。
这根本不是奥森板块的板块。正如我们所需要的，欣赏的逻辑与Orson的风景无关。
奥海岳明和奥森一号真正属于的板块是西三旗。
那为什么开发商要蹭奥森的热度而不去谈西三旗？
并不是看不上。
04
东小口双盘真正的价值是西三七板块的崛起。
一直以来，西三旗都以脏乱差著称，这一带的房地产价格涨幅不大。如果打西三旗的旗号，可能很多人都不买。
但正是因为认知错误，才有机会盈利。
东小口和潘爽的“好”在于西三旗的“坏”。
沿着13号线从西向东看。上地8万，西二旗和清河6.5万，西三旗5.5万。这几个板块明明挨着，但是均价相差很大。
即便是西三旗板块的第一梯队社区，金域翡丽、枫丹白露、R&F桃园、育新花园的价格也不算太贵，7万多已经到了天花板。
和不远处的世华龙跃、橡树湾10W+的均价相比，是不是好很多？
为什么会这样？
原因有三:
一、西三旗的历史原因。这里曾经是金隅集团的老厂房，常被称为建材城。基本上是混凝土厂、油漆厂等落后行业。
后来老厂的单位搬走了，因为这个地方靠近西二旗和望京，老厂被分包成了码农集体宿舍。非法重建的例子很多。城市的外观也很差。
最坏的情况是什么？昌平回龙观的兄弟们，应该嘲笑一下西三旗。
二是西三旗板块交通太差。
首先，京藏高速把西三旗和西二旗完全分开了。因此，虽然地理位置相近，但从西三旗到西二旗的东西向直达路线非常少。
这两个地区的发展是分开的，完全独立的。西三旗没有灯。
其次，虽然有8号线和13号线，但是李水桥到霍颖的路段太长了。也许是因为这个地区曾经荒凉，没有中间站。
这样一来，西三七就有一个区域，奥海岳明和奥森一号就在这里，离地铁站很远，不方便。
第三，匹配跟不上。
商业依赖华润七彩城，学校、医疗也一般。
转折点是在2015年。
2015年，西三七开始加大拆迁和违法建设力度，中关村西三七科技园开工建设。
西三旗已经从沉睡的城市变成了科技园区。质变从这里开始。
西三旗不仅经营写字楼，还经营相应的公租房、学校、医疗和商业设施。
而且整体建设速度比较快。2021年，金隅科技园一期建成交付。
科学园规划布局图
13号线拆分后，出现了新的地铁站，敖海岳明和奥森一号离建材城东路站不太远。
毫无疑问，这是一大利好。
你看，历史包袱没了，配套慢慢解决，交通状况稍微好转。
所以这个板块对我来说是一个很有前途的板块。
未来，西三旗的板块价值会越来越明显。
目前是一个从低点开始的好机会。
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每次你去白嫖，都是我心安理得又拖延的原因~
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这就是毛叔叔谈房地产的价值。
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